第三十一章　住房改革推广全国

文/段亚兵

住房制度非改革不可

1987年，深圳调研组到香港考察，除了学习土地管理制度外，还有另一个重要课题：研究住房制度改革。两者相比，后者难度更大。为什么？土地改革是公对公的事，老百姓对此感受没有那么直接；而住房改革，却是公对私的事，牵扯到每一个人的切身利益。可以说牵一发而动全身。

新中国成立后，我国实行的是一种“福利制、低租金、高补贴”的住房分配形式。如果是一个人口少的国家，也许这是一种比较好的方式。但是，中国的人口不但多而且增长速度很快，分配住房的方式就越来越暴露出其弊病。这里用数字来说明，中国前30年，全国投资近370亿元，建成住房5.3亿平方米。然而到了1978年，人均居住面积4.5平方米，还是与建国初期的水平一样。缺房户869万户，占城市总户数的47.5%，也就是说，城市居民2人中有1人没有房子住。大城市中年纪比较大的的居民，对原来在一套小房子中三辈同住、四辈同堂挤在一起的尴尬境况应该记忆犹新。

深圳是个小城市，情况会不会好一点呢？深圳自建市的1979年到1987年，共投入22.4亿元用于建房，占特区建设投资97.67亿元的23.%，生活区用地占已开发土地的30%，投资力度之大、建房速度之快全国罕见。但是住房紧张的问题并没有得到缓解，反而更加突出。全市缺房户1983年5000户，到1987年底达到22000户。（资料来源；深圳博物馆编《深圳特区史》327页，人民出版社1999年10月第1版）

继续这种状况是没有出路的，怎么办呢？

此时的深圳市委书记是李灏同志，他来深圳前在国务院参加过全国的房改领导工作，对住房改革的难度深有体会，知道处理这件事的难度相当大。但是深圳已经到了不改革就没有办法往前走的程度。李灏同志下决心要啃下这块硬骨头。

 

市领导决定改革住房分配制度

1987年3月，市政府成立市房地产改革领导小组，由副市长李传芳任组长；卢祖法、王炬任副组长。领导小组下设住房制度改革办公室，市房产管理局局长助理董日臣任主任，成员有廖育辉、黄瑞、邹永雄等人。其中，廖育辉、黄瑞来自原基建工程兵部队。

廖育辉接受了笔者的采访，详细地介绍了当时深圳进行住房改革工作的全过程。此时他调入市房改办，在这里他实现了自己的人生价值。市房改办在经过长时间的细致调查、分析数据、反复论证、深入讨论基础上，起草出了《深圳经济特区住房制度改革方案》和九项配套细则，也就是“1+9”文件。其中9项配套细则，主要是由廖育辉负责起草的。

深圳市政府香港调研组部分成员合影　廖育辉/供图

这套文件成为后来进行住房改革的政策依据，所有的工作都是按此文件推行的。从实践的结果看，深圳的住房改革全面、彻底、效果好，这与事先制订的这套政策方案的科学、合理、细致、可操作性强的特点分不开。这些文件回答了市民当时关心的主要问题，解决了很多认识问题，减少了改革的阻力。其中有几点值得详细说一说。

首先，居民住房究竟是生产资料，还是消费商品？

住房改革中遇到的第一个问题是，大家只愿租房而不愿意买房。这种状况与一个观念有关，以前我们把住房看成是生产资料，是国家和国有企业所有的固定资产。新中国成立后，人民当家作主了。既然我们是国家的主人，怎么能没有房子住呢？所以，分配住房是天经地义的事情。而深圳的改革者们，提出了一个观点：住房不是生产资料是消费商品，与吃饭穿衣的性质是一样的。虽然是主人，既然吃饭穿衣要花钱，要付给生产者报酬；同样的道理，住房也是在消费商品，也应该付钱给生产者。

其次，租房的标准是慢慢提高，还是一步到位以鼓励买房？

在深圳改革时，国内有些城市也开始尝试改革。在提高租金的问题上，都是主张慢慢提高，以前1平方米的租金只有几分钱，那最多只能增加几分钱。但是深圳的改革者们经过详细的测算，认为这样做根本解决不了问题。几分钱几毛钱的租金连房子正常的住房维修费、管理费都不够，结果国家建房越多，负担越重，职工住房问题始终解决不了。因此，要想从根本上解决问题，必须要按照建筑房子的成本一步到位，建议提到2.06元/平方米。这样做是为了鼓励职工买房。按照1988年的方案，老房买给职工的价格是264.15元/平方米。一套80～90平方米老房的售价是1万多元。10年的租金可以买一套房，当然买房合算。

但是当时推行这件事的阻力很大。一方面，因为人们没有买房的概念，不习惯；另一方面，当时深圳人的工资也就是几百元，如果住一套80～90平方米的房子，岂不是工资全部都要用来交房租？如果买房，1万多块钱是很大的数字，一下子拿不出这么多的钱。廖育辉说：“当改革方案出来后征求意见时，不管是机关公务员、事业单位和企业的职工，一片反对声，人们宁可每个月掏4～5元钱的租金，不愿意花买264.15元买房，现在想起来觉得不可思议……”

这样就出现了一个工资补贴的配套问题。其实，在房改以前居民住房子也是有补贴的，但是补贴到了房子上，谁住房谁就享受补贴。这就是改革前房租低到几分钱的秘密。深圳的改革是想把原来的“暗补”变成“明补”，这就又有一个工资补贴的标准问题。

在确定住房标准时，大家七嘴八舌，难以确定。最后决定采用“与工资挂钩的分类补贴”办法，既符合国家住房补贴总额占工资总额25%以下的规定，又充分考虑了不同层次家庭的经济承受能力，以确保多数职工有购房的能力。

再次，分期付款的国际通行方式，在深圳能不能推得开？

住房虽然是消费品，但是一个特殊的不动产消费品，购买需要的资金多。如果居民没有那么多的积蓄，会出现买不起房的问题。为解决这个问题，市房改办仔细研究了国外的做法。除了1987年市政府组织的那次香港考察组进行考察外，1987年房改办还组织了一个考察小组到日本考察。两次考察廖育辉都参加了。日本考察回来后，大家提出学习国外通行的做法，居民购房时通过银行分期付款。这在香港叫做“按揭”。

按照国外的经验，购买一套面积为80～90平米的普通住房，比较合理的价格应该是家庭年收入的3～6倍，也就是说用3～6年的家庭收入购买一套房是合理的（按照廖育辉他们当时的调查数据，用家庭年收入购买一套房，新加坡需要3年半、香港4年半、日本5～6年）。如果通过银行分期付款的方法买房，用15～20年时间买一套房是合理的。

如果按照这个标准，当年深圳双职工月工资几百元、年收入几千元的家庭，用3年的总收入可以买下一套价格1～2万多元的老房。因此，这个标准应该是合理的。一次付不了这么多钱，可以采用银行分期付款的办法购房。

以上说的是住房改革过程中，人们的思想观念、政策制定、实际推行等方面遇到的几个主要问题，这些问题是后来逐渐解决的。而当时改革方案刚推出来时，在居民中引起的震动之大，仿佛是引爆了一颗原子弹。

 

改革方案推出后遭到了强烈反对

1988年改革方案推出后，市房改办召开了几个座谈会征求意见。一次，廖育辉参加市教育局组织的座谈会，有一位教导主任生气地说：“我们哪有那么多钱买得起房？”他还对身旁的其他老师说：“你们都查一下，看房改办这些人的小孩在哪个小学上学，把他们的孩子撵出去……”廖育辉当时相当尴尬，他只能安慰自己：这些话是开玩笑。

   10月，市房改办选择下步庙住宅小区作为第一个试点单位，选择下步庙是因为这里住的教师最多。下步庙房子比较老，核算的房价是264.15元/平方米。没想到销售情况挺不错，第一天就卖出了30多套住房，其中一次性付款的占27%，一次性付款可以享受8.5折优惠。

1994年5月，深圳市房改人员岗位资格培训（第八期）合影　廖育辉/供图

第二个试点单位是鹿丹村小区。鹿丹村核算的房价是397元钱，取消了一次性付款的打折优惠。鹿丹村售房阻力很大，一些职工举出了横幅表示反对意见。深圳特区报第一版刊发了一篇“鹿丹村卖房风波”的文章，报道了情况。此事惊动了市领导，常委专门开会讨论，有领导提出能不能降点价？房改办研究后说：“不能降价，这是成本价。改革的目的就是要逐步收回成本，达到资金的良性循环……”

但是，市房改办也没有操之过急。有意拖了6个多月后，感觉群众的意见没有那么大了，才又开始启动鹿丹村的卖房方案。但是这个时候房价涨到了403元了，增加的6元钱是半年资金的利息。一方面因为工作做的比较细，另一方面居民心理上逐渐接受售房方式了，结果半年前不能接受397元，而半年后却接受了403元的房价。

这里顺便说一下笔者买房的事。我当时的住房是园岭新村100栋801号，是市委宣传部分给我的房子，面积不到90平方米。由于是老房，又享受了一次性付款的优惠，房价为1.8万元左右。1.8万元当年能买一套房子，而今天可能只够买一张好一点的实木书桌，或者一套名牌的西服。这种价格的变化，恍如隔世。

1990年，开始销售莲花北小区的住房。这时房子的价格涨到了600多元（砖混结构）～800多元（框架结构）。在这里又遇到了住户一波更大的反对浪潮，这次反对声最强烈的是市公安局。市局以书面报告的郑重形式对市房改办表达不满，甚至威胁说大部分干部职工要罢工示威。市领导又一次受到很大压力，有人出面要求房改办是不是考虑降点价？市房改办的同志们仍然不为所动，坚持说应当按照改革的思路走下去。最终市领导又一次对市房改办表示支持。有一位市领导说：“既然不能降价，就把其中的原因、理由给大家讲清楚……”为此，市领导决定，由市房改办与市委宣传部联合成立一个宣传小组，做好宣传解释工作。

星期日居民们一般都休息，是在社区中开展宣传解释工作的最好时间。这一天，廖育辉来不及换衣服穿着一个大裤衩子，拿着前一晚上加班准备好的宣讲提纲，接受记者的采访。第二天，市里的几家报纸用整版的篇幅刊登出了这篇关于莲花北房价答记者问的文章。由于问题抓得准，道理讲得清，大家慢慢理解了，风波终于平息了，售房工作开始顺利进行。

实际上，对市房改办制定的改革方案有抵触情绪的不光是群众，一些领导也不太理解。每次社会上出现比较大的反对声音时，市委常委经常会召开会议讨论这个问题。有的领导会提出一些反对或者修改的意见。有一次，一位市领导甚至为此事生气地拍桌子。但是，市房改办都是表态：坚持改革的方向不能变。在敏感时期，几乎每个星期天市领导都要听取市房改办关于工作进展的汇报，研究如何解决问题。为了有更好的说服效果，一次会议上市房改办的同志画出来几张大图表，贴在墙上给市领导们解释改革方案和采取措施的意图。总算是一次一次地说服了领导，一直对他们的工作表示支持。1988年6月10日，市委市政府在深圳会堂里召开大会宣布深圳经济特区住房制度改革方案正式出台。大会主席台上，全体常委一个不缺。这种情况十分少有，从中可以看出来市领导对该项工作的极端重视。

更严重的时候，连上级有关领导都有些不理解深圳的做法。例如，有一次国务院有关部门对深圳的住房改革方案提出了“租金2.06元/平方米太高，要减半”的修改意见。市房改办不断地主动汇报，做好解释工作。1988年2月，国家经济体制改革研究所派来一个40人的调研组来到深圳，对深圳的房改作了40天的细致调研，写出了一个调查报告。报告充分肯定了深圳的做法，认为“深圳房改方案的出台，将具有全国性重要意义”。有了这个结论，后来不但深圳的住房改革工作进展顺利，而且深圳的做法被推广到了全国。

市房改办在工作中的执着和出色成绩，得到了市领导的多次表扬和群众的充分肯定。老市委书记李灏同志退休十几年后还请市房改办的老同志们吃饭。廖育辉回忆说：“2002年，李灏同志请我们吃饭。他说，深圳在房改方面是第一个吃螃蟹的人、摸着石头过河的人。没有住房制度改革方案，房改工作不可能进行的那么顺利。老人家回忆起了当年对我们批评的情景，他笑呵呵地说，没想到你们几个小伙当时有那样新的思想观念，而且会那样坚定地坚持自己的信念。当时批评你们过重了……你们不要以为我当市委书记就比你们强，你们才是专家嘛。”

回忆这些往事，廖育辉脸上洋溢着光荣和幸福的表情。

 

深圳房价暴涨的问题本来是可以避免的

市房改办在考察日本时，了解到日本实行的是一种包括国家、社团、企业、个人住房合作社等多种层次建房模式体系。根据日本的经验，考察人员提出了实行“双轨三类多价制”的方案，由政府建非营利的福利房，面向公务员和事业单位的职工；企业建商品房，推向市场随行就市；还有一种介乎两者之间的“微利房”，利润严格控制在5%以内，面向国有企业或政府鼓励发展行业的企业职工。“微利房”还有一个调控房地产市场的功能：如果房商品房价格太高，就多建一些“微利房”抑制市场价格；如果商品房价格偏低，就少建一些“微利房”。这种方案深圳实行了一段时间，后来取消了。

廖育辉谈到这个问题时说：“当时深圳市颁布了一个《居屋发展纲要》。提出每年市政府建8千～1万套微利房，每个镇（后来的街道）建3～4个像莲花北30～50万平米规模的大型住宅小区。如果一直坚持这个纲要，如今的深圳不可能有这么多的农民房，城市环境会优美得多；深圳的房价也不可能飞涨得像野马脱缰，科技型民营企业的发展会更有后劲，更多的人才才会愿意来这座城市，才能让深圳始终保持较强的核心竞争力……”

说到这里廖育辉叹了一口气，他的话引起了笔者的强烈共鸣。