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第三十二章 有生命力的改革措施


文/段亚兵


 

除了土地改革和住房改革外,在建筑和管理其他方面,深圳也创造了许多经验被推广到了全国。下面讲几件在全国产生了影响的事例。

 

“物业管理”推广到全国。

中国改革开放后,城市管理机制和模式中出现了一个新的名词、行业和领域,这就是“物业管理”。中国式的物业管理模式和经验产生自深圳。有一个人在总结、推广“物业管理”的模式、经验方面做了许多工作和贡献,被物业管理行业尊称为“元老”。他叫杜志文,是基建工程兵的一员。

 

人物小传

杜志文,陕西长安县人。1950年12月出生。1969年4月入伍分配到基建工程兵二支队14团。部队撤销前任303团宣传股连级干事。1983年部队集体转业后任市四建公司宣传科副科长、办公室主任。1985年12月调入市房地产管理局,历任房产经营管理科科长、管理监察处副处长、房地产培训中心主任、机关工会副主席等职;任广东省国土资源厅省级矿产督察员。

 

深圳市建市初期,市房管局直接管理通心岭、园岭、南园、华新、下步庙、红荔、木头龙等七八个公产房住宅小区。1985年杜志文调任市房管局经营管理科科长时,主要负责对以上住宅小区里公产房的综合管理业务。

杜志文在工作中很快就遇到了问题:市财政局每年拨给的钱非常少,公产房的维修经费入不敷出,没有办法维持下去。因此,公产房小区里的房屋呈现一种“一年新,两年旧,三年破,四年乱”的状况。这个问题怎么解决呢?杜志文决定按照毛泽东“没有调查就没有发言权”的教诲办,那一段时间里他东走走西转转,想看看别人是怎么解决这个问题的。有一天他来到了深房集团公司开发的怡景花园小区调研。这个小区的住房是卖给港澳同胞的,因此也按照香港物业管理的模式进行管理的。杜志文看后感觉这个小区物业管理的经验不错。这套管理方法最吸引人的是:住宅小区通过开展各项服务收费实现自我管理、自我运作、自我完善。杜志文十分认可这种管理办法,就先后向局领导和市政府李定秘书长汇报情况,主张推广怡景小区的管理经验。领导们同意了他的建议,让他大胆尝试。

1987年4月,市房管局在怡景花园召开了“全市住宅区管理工作经验交流会”。会议由李定秘书长主持。会议总结介绍了“物业管理”这种新模式,要求有关单位学习推广。1988年,深府办下发〔1988〕671号文,确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”等原则,在全市范围内推行住宅区“社会化、商品化、企业化、专业化”管理模式(后将“商品化”改为“市场化”)。后来又陆续出台《住宅区管理实施细则》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等管理措施。



1997年10日,深圳组织物业管理人员赴美国、日本考察 杜志文/供图


1988年深圳推行住房改革。由市房改办起草的《深圳经济特区住房制度改革方案》和九项配套细则(“1+9”文件)中,包括住宅区管理细则。这就让全市推广“物业管理”的做法有了法规依据。

市房改办在研究制定这些政策时,“1+9”文件时特别仔细研究了香港物业管理的经验,根据深圳的实际情况制订了配套文件。文件起草人之一廖育辉说:“公产房由分配变为出售后,物业管理的重要性突出出来了。以前住房产权属于国家时,就算住宅区中环境管理方面做得差一些,住户不一定会有很大意见,因为这些住房并不属于住户‘我’;而如今住房出售给了业主,住宅区的环境再要管理不好,“主人”就会有意见了。”

政策制定好以后,市房管局加大了宣传的力度,毕竟这些政策能否很好落实,关键还是要看居民群众能否接受。那段时间里,市房管局召开了系列政策研讨会。每次研讨会杜志文作为主讲人之一做宣讲发言,接着与会的同志纷纷提出各种各样的问题,根据问题进行研讨、辩论,达成共识做为以后工作的依据。

真正付诸实践的试点工作是1990年从莲花二村开始的。莲花二村交付使用后,市房管局决定成立莲花物业管理公司。杜志文起草了公司批文,从“一体化”管理的角度明确其经营范围和职能。“物业管理公司”与原来的“住宅区管理处”,两者不仅名称不一样,宗旨也完全不同,做一个官方的管理机构,变成了按照市场经济规律存在的服务公司,为业主和居民提供“吃喝拉撒睡”的全面服务。

新成立的物业管理公司实行统一服装、标准服务、年轻精干、热情活跃,让业主居民耳目一新。按照物业管理的经营模式,通过向业主收取管理费解决了住宅区的管理维修经费问题,取之于民,用之于民。结果,住宅区的公共设施投入加大了,服务质量提高了,环境变得优美了,居民们的生活质量不断得到提高,业主居民们高高兴兴地接受了这种新的管理方式。莲花二村的物业管理模式成功了,创新的道路终于走通了。

深圳的物业管理模式取得了成功,但是杜志文的工作并没有停步。他开始通过参加全国的一些专业会议,宣传推介深圳的经验。这样做并不是“王婆卖瓜,自卖自夸”,而是杜志文自信深圳的物业管理是一种先进的管理模式,能够有效地提高住宅区的管理水平。他希望好的经验能够分享。通过推介深圳的经验,让内地的居民也能过上一种享受到高水平服务的生活。

1989年9月,国家建设部在大庆市召开全国住宅区管理经验交流会。杜志文与市物业管理公司林明贤副经理两人参加会议,介绍了深圳物业管理的经验。参加这次会议的是来自全国各地的代表,多数人评价说:“深圳的经验好是好,我们内地学不了……”

1991年国家建设部在深圳召开住宅区管理工作研讨会。杜志文在会上发言介绍深圳物业管理的经验,受到了大会的关注。会议主持人是国家建设部房地产司司长宋春华。会议一结束他马上让杜志文带领他亲自去怡景花园小区调研,对深圳的做法赞口不绝。1992年在国家建设部组织的全国优秀住宅小区管理考评中,深圳的怡景花园和莲花二村获得第一名的好成绩。

1993年国家建设部在广州番禺召开全国住宅小区管理工作会议。代表发言过程中,有些代表的发言开始尖锐起来。有人抱怨说严重缺乏维修资金;有人要求建设部领导下发力度更大的文件,支持基层干部们能够更好地开展工作等等。

建设部房地产业司司长谢家瑾坐不住了,他找到杜志文说:“下午还是由你介绍一下深圳的做法。现在,大家都向我要政策、要钱。讨论方向偏了,会怎么往下开?”

临时受命,杜志文中午没有睡觉,匆匆忙忙准备了一个发言提纲,下午会议开始第一个发言,足足讲了40分钟。杜志文一讲完,谢司长马上总结说:“深圳的经验很好,这就是我给你们的政策。以后不要再说什么‘住宅小区管理’了,按照深圳的做法,就叫‘物业管理’,方法就向深圳学……”

谢司长心里很清楚,这样的大会上只能粗线条地介绍一下深圳的经验,解决一下认识问题。就算内地的同志愿意仿效,也还是不懂具体的方法。因此,谢司长向杜志文交代任务:“你们回去准备一下,在深圳开办‘全国物业管理培训班’……”

杜志文回到局里汇报后,得到了局领导的支持。在没有场地,没有教员,没有教材的情况下,如何白手起家呢?他忽然想到了一个战友——时任市房管局房地产管理培训中心主任的张跃。两人一谈即通、一拍即合。张跃负责场地、组织管理教学;杜志文负责找教员、准备教材。

杜志文找到几个同事帮忙,按照“物业管理概论、实际运作、法律运用”等几部分内容,大家分头备课、写讲稿。杜志文加班加点写出一份讲稿,十几页A4白纸上钢笔字写得密密麻麻。

经过紧锣密鼓的准备,“全国物业管理培训班”开班了。内地几级政府部门的主管干部、具体负责的管理人员分期分批参加培训,开班两年间来深培训人员逾千名,其中局级干部42人、处级干部53人。另外还接待了来自全国各地的物业管理考察团5000多人次。培训的效果非常好。通过办班,培训了大量懂得物业管理理论和实际操作知识的人才骨干,将深圳的物业管理经验推广到了全国。许多地方还纷纷邀请深圳的同志能够前去传经送宝,为此杜志文抽空到内地许多地方去讲课。

杜志文在主持深圳物业管理工作期间,组织和参与起草《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,经过一系列努力,《条例》最终获得市人大通过。接着,又主持组建了市物业管理协会。后来,内地的政府、企业和居民们真正喜欢上了深圳物业管理的做法。许多地方、许多单位邀请深圳有名的物业管理公司到内地去提供服务。最突出的一个例子是深圳万科物业管理公司,承接了国家建设部大院的物业管理业务,给最高的国家行业主管部门的领导们提供深圳优质的物业管理服务。深圳的许多房地产公司实力雄厚后开始走出深圳,到内地许多地方开发住宅区。建设任务完成后,顺势成立物业管理公司为住宅区提供物业管理服务。就这样,深圳的物业管理创出了许多“全国第一”,成了全国同行学习的榜样。

 

“毛坯房”的做法流行全国。

“毛坯房”的主意最早是刘坤德提出来的。可能是因为他长期当管理科长,对管理方面的问题比较敏感,善于在众人司空见惯的现象中发现问题。刘坤德早在1976年就被提拔为三支队管理科副科长,在长期不配科长的情况下,主持工作7年。期间还两度兼任司令部协理员,党政工作一肩挑。调入冶金指挥部深圳指挥所时仍然任司令部管理科副科长,凭借着个人魅力和不懈努力很快打开工作局面,得到了新领导、新同事们的一致认可。部队集体转业、指挥所机关与特区建设公司(即建委)合并时,大部分机关干部分流到市属各单位,建设公司领导不愿意放刘坤德出去,他被留在公司办公室工作。19845月特区建设公司搞政企分开时,刘坤德被分到市政府基本建设办公室秘书处工作。新成立的市基建办仅有25人编制,能进去的人都是百里挑一的人才。刘坤德在市基建办工作了一年多时间,其出色的工作能力得到了领导和同事们的认可和赞扬。1985年他被派去参加深圳市房地产管理局的筹建工作,是三人筹建小组成员之一,担任办公室副主任(主任空缺)。在此任上他一干又是7年时间,由于工作有点子、办事讲效率、群众威信高,被大家送了一个“二老板”的外号,多次评为优秀共产党员。

就是在此期间,他想出了建“毛坯房”的点子。产生此想法与重视住户投诉有关。在1989年以前,深圳市的福利房建设,都简单装修后交给住户。为了降低成本,装修材料多使用低档材料。很多住户不满意,想重新装修。而按照当时的政策,是不允许住户二次装修的,但实际上管不住,经常有住户进行二次装修。私自装修的情况一旦被发现,管理人员就会出面制止,并没收住户的装修工具。那段时期,常常出现这类问题。

有一天,刘坤德接到了一位市政府一个局的一位处长打来的电话,投诉了这样一件事:他住在园岭住宅区,感觉厨房的装修太差了,卫生间的马桶也不好用,就决定打掉重新装修。正在施工时被住宅区管理处的工作人员发现了。不但没收了他的装修工具,而且严厉要求恢复原状。这位处长认识刘坤德,就打电话给他求他帮忙处理一下。他十分疑惑地问:“我自己花钱,想把房子重新装修得漂亮一点,又不是搞破坏,怎么就不可以呢?”刘坤德本来就是一个热心帮忙的人,现在找上门来的又是一个熟人,不能不帮。他马上到管理处要回装修工具,冒着倾盆大雨把工具送了回去。刘坤德为人热心,比较好说话,因此找他帮忙处理此类事情的人越来越多。



1995年春节,市人大常委会主任李海东(右四)在刘坤德(右三,时任市房地产开发经营公司经理)陪同下视察桃园村移山填海工地 刘坤德/供图


找的人多了,刘坤德就开始认真考虑这个问题,并将这个问题提交到局务会上讨论。他发言说:“我们花了钱装修,住户并不认可。那就别装修了,既可以让财政省一笔钱,住户又可以根据个人的财力和喜好把房子装修得好一点、住得舒服一点。两全其美,何乐而不为呢?”局务会经过讨论,大家认可刘坤德的意见,最后做出决定:以后建设的福利房、微利房不再装修,让住户自己装修。

于是,1990年市住宅局从建设莲花二村住宅区时开始,住宅楼的主体工程完工验收后,取消了简单装修,不但不安装厕所马桶、厨房不贴瓷片、房间不粉刷墙,甚至连房间内的门都不安装。这样的“毛坯房”交给住户,但没有人提意见,反而大受欢迎。

这样的做法有几个好处:市住宅局降低了建房成本,节省了市财政经费;不产生‘二次装修’的建筑垃圾,有利于环保;住户可以根据自己的喜好和经济力量,决定装修的标准和风格,把房间搞得既漂亮又舒服。多方有利,皆大欢喜。

莲花二村作为第一个毛坯房小区,后来被评为全国第一批文明住宅小区,最终荣获联合国世界人居奖。这是继唐山之后,中国又一次获得的该奖项。

市住宅区建设“毛坯房”,没有宣传,也没有进行提倡和推广。但是由于受到住户的热烈欢迎,产生了一定的影响。许多房地产开发公司都到莲花二村来进行学习,纷纷推广这一做法。“毛坯房”的做法不但在全市流行起来,内地的很多城市也来深圳参观学习,很快成了全国房地产业的一股潮流。

中国有很多事情都是在政府的提倡和推广形成风气的;“毛坯房”现象可能是少有的不是由政府推行而自行传开的,流行了30多年,风行到全国各个角落,至今热度不退。将“简单装修”改为“毛坯房”,受到了居民群众的热烈欢迎而有了强大的生命力。如果按照习近平总书记关于“把人民拥护不拥护、赞成不赞成、高兴不高兴、答应不答应作为衡量一切工作得失的根本标准”去做,那么,我们国家和地方有关部门制定政策时,“毛坯房”就是应该认真参考的一个案例。“毛坯房”的做法不算是一个很大的改革动作,但是由于风行全国,节省了多少资金,减少多少建筑垃圾?这一改革举措为“绿色经济”、“低碳经济”实实在在地做出了贡献。

 

地产房产“两证”合一

1989年,市房地产权管理处成立,赵维国任处长。在这个岗位上,他做了一件影响全国的大事:将地产证和房产证“两证”合为一证。

在深圳,以前居民购买一套住房时会领到两个证:土地使用证和房屋所有权证。出现这种情况是由于土地和房产的产权不同造成的。一个业主购买了一套住房,自然拥有房屋的所有权;但是盖房子时所占用的土地,其所有权是属于国家的,购买者只是买了50~70年的使用权。由于两种权利不同,所以,一个业主购买的这套住房,分别由市国土局和市房管局发给两证。

赵维国任产权处处长后很快发现,同一套房屋发给两证是一件非常麻烦的事情。两证分别由市国土局和市房管局两个部门发放,容易出现信息资料方面的差错;而这些差错处理不当会引起两个局之间的矛盾;对业主来说,不仅两证不好保管,有问题时需要分别到两个部门去解决,实在是不胜其烦。赵维国想对此进行改革。但这是一件有风险的事情,不一定能办得通,赵维国愿意试一试。

他首先向主管的领导汇报自己的想法,先找市政府副秘书长兼市国土局长王炬、市房管局领导汇报同意后,再找副市长李传芳汇报,几位领导均表示支持;接着他又找到市法院院长王长营、市司法局副局长陈野等,就法律方面的问题进行咨询,他们也表示赞成。于是赵维国就正式向市政府上报了建议“两证合一”的请示,得到了批准。

根据法院、司法局的反馈意见,赵维国对证件的名称仔细地进行了推敲。虽然购房者对房屋拥有所有权,但对房屋所占用的土地只有使用权而没有所有权,所以,证件名字不能叫“房地产权证”,只能叫“房地产证”。一字之差,解决了法律上的难题,避免了可能会引起的争议,表现出了相当的智慧。

“两证合一”的事很快就引起了国家主管部门领导的注意。不久,国家建设部房地产司刘询藩副司长到深圳调研。有一天,他一人来到赵维国的办公室,自我介绍后随便聊起天来。赵维国感觉这位领导十分随和没有架子,很愿意跟他谈谈自己的一些想法。当赵维国说到“两证合一”的事,刘副司长听着听着兴奋起来,当场表态说:“你们的做法很好”。

那次谈话后,刘副司长找到市有关领导,建议向全国推广深圳的做法。在刘副司长的积极组织下,很快就由国家建设部和深圳市政府,在深圳八卦岭的南方培训中心联合举办了“全国房地产权产籍管理高级培训班”。培训班的规模很大,培训时间长达半个月。报名参加的有全国直辖市、各省会城市房管局主管的副局长、产权处处长等人员上百名,全是各级政府负责这项工作的头头脑脑。讲师团队也不含糊,包括香港注册总署署长紀礼逊、副署长宝礼、总注册主任潘世宏和田土注册专家颜德新、罗翰鹏、伟超雄等;也有高汉钊大律师、香港测量行的负责人梁振英(即现在的香港特首)等专业人士;国内的专家还有建设部房地产业司产权处处长郑吉荣、深圳的郑家光,赵维国当然更是少不了。这绝对是一个极其豪华的讲师团,集中了香港和国内最懂产权专业知识的专家,给学员们讲述了最专业的知识和最新的政策规定,大家关心的问题、提出的疑问全都涉及到了、讲透了,取得了非常好的效果。通过这个培训班,深圳的经验被推广到了全国。“两证合一”的做法,不仅有效地提高了工作效率,大大减少了人财物的浪费,更重要的是解决了“土地国有”和“房产私有”的一个法律矛盾。

 


 
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